처음 해보는 법원 부동산 경매 처음부터 끝까지 후기

혼잡한 도시생활 보다는 한적한 전원생활을 늘 꿈꾼다. 그 날이 언제일지 기약할 수 없는 중에 우연히 유튜브를 켜서 위 아래로 추천 영상을 검색하는 중에 한 경매물건 소개 영상을 발견했다. 서울 근교에서 한 시간 남짓 되는 거리에 위치한 여주에 그것도 남한강을 바로 마주한 아주 귀한 매물이었다. 감정가도 저렴해 충분히 노려볼만 했다. 며칠동안 눈에 아른 거려 도무지 헤어나올 수 없었다. 이윽고 현장 답사까지 다녀왔다. 견물생심이라 했던가, 현장 답사까지 하니 정말 마음에 쏙 들어 탐이나는 땅이었다. 감정가 1800만원이라고는 도무지 믿어지지 않는 땅이었다. 물론 상수원보호구역으로 지정이 되어 있어 행위 제한이 많아 토지 이용에는 넘어야할 산이 많은 것이 흠이다. 그럼에도 이 땅에서 누리는 경관 하나로만으로도 충분히 매력이 넘치는 땅이다. 그래서 법원 경매에 대해서 전혀 문외한인 필자가 생전 처음 법원 경매에 도전했다.

결론부터 말하자면, 그 마음에 들었던 땅은 필자의 땅이 아니였다. 어떤 임자가 나타나 제값인지 제값이 아닌지 모를 정도로 감정가보다 후한 값에 그 땅을 낙찰 받았다. 부러움 반 허탈감 반, 또 너무나 가격차이가 나기에 아쉬움 마저도 들지 않는다. 처음 경험한 부동산 법원 경매 그 후기를 작성해 보려 한다. 이 글이 필자처럼 처음 경매에 관심을 갖거나 도전하려는 이들에게 도움이 되길 바란다.

필자는 우연히 유튜브 알고리즘에 이끌려 경매 물건을 소개받았다. 그동안 이 분야에 관심이 없어서였지 인터넷에 관련 정보가 넘처난다. 경매 물건 소개부터 입찰 방법 등 전문적인 사이트들이 즐비하기에 조금만 관심을 기울이면 쉽게 물건을 찾아내고 경매에 도전할 수 있다. 경매라는 것이 법원의 일이라 어렵게 생각하기도 하나 생각보다 어렵지 않다. 숫자 글씨만 적을 수 있으면 누구나 다 할 수 있을 정도로 진입장벽이 낮은 분야가 바로 법원 경매다. 물론, 물건 조사와 물건을 낙찰 받은 후 필요한 조치 및 활용 방안은 번외로 하고서 말이다.

 

경매 물건 – 여주 우만동 현장답사

필자가 관심을 가진 물건은 여주 우만동에 남한강변에 위치한 150평이 약간 안되는 밭이었다. 아래는 현장 답사를 했을 때 담은 사진이다.

밭에 서있으면 남한강과 어우러진 멋스러운 풍광이 펼처진다. 황홀하기 그지없다.

 

필자가 밟고 있는 땅 외에도 앞에 보이는 전원주택도 경매로 나왔다. 감정가는 약 8억 정도였고 실제로 같은날 8억8천만원에 낙찰 됐다. 강변에 이런 멋진 집이라니 상상만해도 행복한 일이다. 이 생에 필자도 같은 행복을 누려보길 바란다.

 

단점은 분명히 있었다. 지적도상의 도로와 현황도로가 차이가 난다. 진입도로는 사유지여서 토지사용승락을 받아야 이용가능해 보인다. 또 해당 토지로 연결되는 진입로에 큰 쇠말뚝이 박혀있어 초입부터 진입을 원천차단하고 있다. 즉, 도로가 있어도 도로로 사용하지 못하는 상황이다. 지적도상 맹지이면서 실제는 현황도로를 끼고 있지만 맹지에 가까운 설명하기 어려운 상황이다. 지목이 전으로 되어 있어, 이 땅을 취득하려면 농지취득자격증명(농취증)을 발급받아야 한다. 이건 어렵지 않은 일이라 크게 문제 될 것은 아니다. 가장 큰 문제는 이 땅 위에 농막을 놓을 수 있는지 여부다. 이 부분은 상수원보호구역이라 많은 난관이 예상된다. 이런 여러가지 장애물과 단점에도 불구하고 이 땅이 매력 있는 것은 바로 한강을 끼고 있어 경관이 정말 끝내줌과 동시에 감정가 2천만원이 채 안되어 가격적인 부담이 적었기 때문이다. 그래서 부랴부랴 생전처음 법원 경매를 준비해본다.

부동산 법원 경매

경매에 대해 유튜브 몇 편 보고 다른 여러 블로그에 후기 몇개 읽고 나서 충분히 할 수 있을 거란 확신이 들었다. 복잡하다거나 난해한 작업을 하지 않고 간단한 서류작성만 하면된다.

법원 경매전 챙겨야할 부분

– 물건 조사 및 필요사항 검토, 사전답사

필자가 관심을 갖고 입찰한 물건의 비고란에 보면, 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 증명서가 필요하다는 문구가 보인다. 처음 보는 농지취득자격증명에 대해서 의아했으나 농업용지를 취득할 때는 취득할 땅에서 농사를 지을 것이라는 약속을 담은 증명서 같은 거다. 토지 소재지 읍면동사무소에서 발급이 가능하다. 필자는 이 필요사항을 미리 검토했고 발급방법도 미리 알아두었다. 그리고 현장 답사를 하면서 토지를 꼼꼼히 살펴봤다.

 

법원 경매 당일 챙겨야 할 준비물 (개인 본인이 경매 입찰시)

– 신분증, 도장, 입찰보증금(일반적으로 감정가의 10%)

대리인이 대신 경매에 입찰 할 때는 위임장과 인감증명이 필요한 듯하다. 이 부분은 따로 자세히 알아보길 바란다. 사실 사전에 알아보지 않았으면 신분증과 도장은 챙겨가지 못했을 수도 있다. 다행이도 경매 방법을 찾아보니 준비물에 대한 설명을 해놓은 글을 통해서 신분증과 도장이 필요하단 걸 알았다. 법원에서 도장이 없던 이가 지정알 찍는 모습을 목격했다. 이가 없으면 잇몸이라 했던가, 도장이 없는 이는 지장을 대신 찍어도 가능해 보였다.

 

오전 10시가 입찰 시작이어서 약 20분 전에 여주 지원에 도착했다. 법원 경매는 관할 법원에 직접 가서 입찰을 하는 식이다. 경우에 따라서 온라인으로 가능 한 것도 있으나 많은 경우 법원에 직접 내방해야 한다. 여주 지원은 지은지 얼마 안됐는지 상당히 깨끗하고 외관이 수려하다.

 

아직 경매 시작하려면 시간이 남았음에도 불구하고 법원 내 주차장이 만차다. 차 델 곳이 없어 이중주차로 겨우겨우 주차를 하고 들어갔다.

 

코로나로 발열검사와 방문기록지에 기록을 마치고 안에 들어가보니 먼저 온 이들은 벌써 입찰 봉투와 입찰표, 보증금 봉투를 받아 문서 작성중에 있었다. 필자는 처음이라 어디서 입찰 봉투와 입찰표를 받는지도 몰라 주변을 둘러보니 안내 데스크에서 봉투와 서류를 나눠 주고 있었다. 그곳으로 가 경매 때문에 왔다고 하니 필자도 관련 서류를 받았다.

 

문서 작성시 처음이라 잘 모를 수 있다. 친절게도 문서 작성하는 곳에 보면 작성례가 있어 참고하면 된다. 클릭하면 원본 확대가 가능하다.

 

문서 작성은 어렵지 않다. 입찰기일을 당일로 적어주고 사건번호와 물건번호를 적어준다. 물건번호가 없는 경우엔 생략해도 된다. 이어서 입찰자 신상을 적어준다. 성명, 전화번호, 주민등록번호와 주소를 정확히 기재한다. 마지막으로 입찰가액과 보증금액을 적어준다. 보증금액은 공고에 나온대로 최저입찰가의 10%를 적어주면 된다. 현장 입찰행정관이 이야기 하기를 경우에 따라서 30%인 경우도 있다고 하니 경매 물건 공고를 잘 확인할 필요가 있다.

 

보증 방법을 확인하는 란에 현금 또는 자기앞수표에 체크를 한다. 보증서를 제출 하는 경우는 보증서를 체크해주면 된다고 한다. 보증서가 뭔지 잘 몰라 상세한 내용은 적지 못하겠다. 필자는 184만원 현금을 들고 갔다. 다음에 또 기회가 있다면 자기앞수표를 은행에서 발급받아 가야겠다.

 

문서 작성과 도장 찍기를 마치고 기일입찰표와 보증금을 봉투에 넣어 스테이플러로 봉인해 경매행정관의 싸인을 받은 후 경매입찰함에 봉투를 넣는다. 그리고 개찰 시간까지 기다리면 된다. 개찰까지는 한시간 가량 시간이 남아 법원 주위를 둘러보았다. 40년 가까이 살명서 이번에 경매를 하면서 처음으로 개찰이라는 용어를 알게 됐다. 개찰은 입찰결과를 확인하고 낙찰을 결정하는 것을 말한다.

유튜브에 올라온 탓인지, 워낙 인기 경매 물건이었는지 몰라도 필자가 입찰한 물건에 몰려든 사람이 적어도 50명이 넘어 보였다. 다른 경매 물건의 경우 많아야 5~6명이 모이는 데 비해 압도적인 인원이 이 물건에 몰려들었다. 자연스레 입찰가는 올라갈 수 밖에 없음을 직감했다. 낙찰가는 예상가를 훨씬 뛰어  넘은 감정가의 무려 3배가 넘는 금액에 낙찰이 됐다. 아쉽지만 아쉽지만은 않은 결과로 이 땅이 다른 사람에게 넘어 간 후 , 입찰봉투와 입찰보증금을 되돌려받고 발걸음을 늦은 점식을 하러 인근 식당으로 옮겼다. 혹여나 궁금해 할 수 있으니 첨언을 하자면, 경매 낙찰이 되지 않은 경우 동봉한 입찰보증금은 전액 돌려받는다.

 

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