부동산을 100프로 현금으로 구매할 수 있는 재력가는 드물다. 부동산의 매매시 비용을 어떻게 충당하는지 살펴보면, 많은 경우 5000만 원 이하의 부동산 거래는 거의 대출 없이 현금으로 거래가 성사되는 경우가 많은나 그 보다 가격이 나가는 부동산 거래에서는 일부는 현금보유분으로 나머지 부분은 매입한 부동산을 담보로 은행권에 대출을 받아 충당을 하는 경우가 대부분이다. 아파트 주택거래, 상가, 건물 거래, 토지거래 모두 비슷하다. 부동산을 담보로 대출을 받을 경우, 등기부등본에 근저당권을 설정하게 된다. 등기부등본의 을구에 보면 이와 관련된 권리사항이 기록되어 있다. 이를 토대로 부동산의 위험도를 파악할 수 있다. 특히, 아파트 전세를 들어가게 될 경우, 계약하고자 하는 아파트에 금융권에 근저당이 많이 잡혀 있다면 이른바 깡통 전세가 될 우려가 높고 나중에 전세금을 못돌려 받게 될 가능성도 있어 이 부분을 확인하고 전세 계약을 피한다.
부동산에 잡혀있는 근저당은 금융권에 대출이 모두 해결된 상태 즉, 대출금을 모두 갚게되면 등기부등본에 설정된 근저당을 말소할 수 있다. 근저당 말소를 대부분 법무사를 통해서 진행하는 경우가 일반적이다. 법무사에 맡겨 놓으면 크게 신경쓸일이 없이 편하게 진행할 수 있어 편하다. 허나 그에 따른 수수료가 발생하기에 비용은 더들어가게 된다. 그래서 이 글을 조금이라도 비용을 절약할 수 있는 방법 부동산 소유자 스스로 근저당을 말소하는 방법을 소개하려 한다. 특히, 비용과 근저당 말소시 필요한 서류를 다루도록 하겠다.
등기부등본 을구 근저당권설정
부동산을 담보로 금융권에 대출을 받은 경우, 등기부등본을 떼어보면 위와 같이 을구에 해당 근저당권이 등기부에 기록되어 있다. 이로서 권리관계를 명확히 하여 당사자와 채권자는 물론 제3자에게도 이 부동산으로 인한 혹여나 있을 피해를 예방한다.
근저당권 말소등기 방법
1 은행 위탁 근저당권 말소
방법: 은행에 근저당권 말소를 위탁시, 은행 연계된 법무사가 처리
비용: 은행마다 비용의 차이가 있으나 통상적으로 5~6만원
단점: 스스로 근저당권 말소 방법보다 비용이 더 듬
2. 소유자 본인이 스스로 근저당권 말소
방법: 근저당권 말소시 필요한 서류를 직접 관리, 관공서를 오가며 직접 사무처리
비용: 1만원(인지대) + 교통비
단점: 대기시간등 은행, 등기소, 관공서 등 오가는 시간과 대기시간이 오래 걸림
본론으로 들어가서 근저당권을 말소등기 방법을 소개하도록 하겠다. 일반적으로 두가지 방법이 있다. 하나는 은행(금융사)에 위탁하여 근저당권설정을 말소하는 방법이 있고 다른 하나는 직접 스스로 하는 방법이다.
첫번째 방법 은행 위탁으로 할 경우 비용은 담보물을 다루는 은행마다 차이가 있다. 그러나 일반적으로 말소 대상 건당 5~6만원 비용이 든다. 다소 비용이 들지만 부동산 소유자가 따로 할 일이 없고 은행에서 알아서 진행해주기 때문에 상당히 편하다. 만약 10만원 이상의 비용을 은행권에서 요구한다면, 따로 법무사를 알아보는 편이 비용과 시간적인 측면에서 나을 수 있다. 한 가지 팁을 전하자면, 만약 말소건이 단일 건이 아닌 두세 건이 넘을 경우에 금융사 측에 말소 서류 비용을 할인해 달라 요청해 볼 수 있다. 만약 이 요청을 은행에서 들어준다면 무조건 첫번째 방법으로 하는 게 좋다.
두번째 방법 직접 근저당권 말소등기를 할 경우 직접 챙겨야 하는 서류와 함께 오가야 하는 관공서가 여러 곳이라 다소 복잡하거나 시간이 소요될 수 있다는 단점이 있는 반면 이에 드는 비용이 상대적으로 저렴하다. 약 1만원 정도에서 +교통비 정도로 생각하면 된다.
1단계 – 은행 서류 발급
– 등기사항전부증명서
– 등기필증(등기필정보 및 등기완료통지서)
– 위임장
– 해지증서
– 근저당설정계약서
은행 창구에서 위 서류를 발급받는다. 발급 비용은 따로 받지 않는다. 발급시 당일 서류 준비가 안될 수 있기 때문에 방문학고자 하는 은행에 미리 전화를 해 해당 서류를 요청해두고 시간을 정하고 방문해 서류를 수령하는 편이 좋다.
2단계 – 관할 시군구청 세무과 등록면허세 영수필확인서 발급
세무과에 가서 근저당말소등기 신청을 하려고 한다고 말하면 알아서 등록면허세 납부서를 발급해 준다.
3단계 – 관할지역 등기소 등기신청수수료 납부서 및 영수증 수령
이어 관할지역 등기소에 방문헤 먼저 등기신청 수수료를 납부하고 영수증을 수령한다. 총 세장의 영수증을 발급해 준다. 하나는 본인 보관용, 다른 두장은 은행과 등기소에 각각 제출용으로 사용한다.
4단계 – 등기소 말소등기과에서 근저당말소등기신청 서류 작성 및 제출
등기신청수수료 납부를 완료한 후, 말소등기과로 장소를 옮긴다. 근저당말소등기신청 서류를 현장에서 작성 후 제출하면 근저당말소등기 과정이 끝이 난다.
정리하면서 보니 근저당말소등기 신청 과정이 상당히 복잡하고 오가는 곳도 많아 시간도 많이 소요된다. 개인적으로는 직접 이 과정을 처리하기 보다는 그냥 몇만원 더 주고서 은행에 위탁해 처리하는 첫번째 방법을 택하겠다.