디에이치자이개포 아파트 무순위 분양 공고가 지난 금요일에 올라오면서 주말 내내 뜨거운 감자였다. 혹자는 호기심에 혹자는 기대감으로 못먹는 감 찔러나 본다는 심정으로 공고를 들여다 본다. 어느 가정에서는 청악을 하느니 마느니로 실갱이를 했다고 전해들었다. 열이면 열 모두 하는 소리가 당첨이 되도 문제라는 식의 반응을 보인다. 그 어마어마한 분양가 때문이다. 현 정부 부동산 정책 실패로 인해 모든 주택담보대출이 막혀있는 상황에 도무지 당첨 후 잔금일까지 두 달이라는 짧은 사간에 15억, 20억이라는 거액의 자금을 조달할 방법이 없어 당첨이 되도 포기할 판이라고 아우성이다. 아무리 자금조달 통로가 막혔다고 하더라도 참새가 방앗간을 그냥 못지나치듯 눈 앞에보이는 황금알을 못본척할 수 없다. 이 글에서는 자금 마련이라는 그 돌파구를 파해쳐 보도록 하겠다.
디에이치자이개포 무순위 입주자 모집 공고의 개요는 바로 전 글에서 상세히 다루었다. 이 전글을 축약하자면 2018년에 분양이 완료되고 현재 완공되어 입주 진행중인 상황에 안타깝게도 최조분양 건 5건이 부적격, 취소 등의 이유로 새롭게 무순위 청약 매물로 나왔다. 청약 통장없이, 가점제 없이, 무순위 추첨제이다. 운만 좋으면 당첨이 된다는 소리다. 단 공고일 현재 서울에 거주하고 있는 서울시민 중에서 무주택세대구성원만 지원이 가능하다. 세대당 1명만 지원이 가능한 점도 유의사항이다. 요즘 같이 주택가격이 하늘 높은 줄 모르고 치솟아 있는 상황에서 강남권에 더욱이 신축 무순위 청약건은 정말 로또 중에 로또로 불린다. 허나 분양가의 높은 진입 장벽 때문에 오르지 못 할 나무처럼 보이기도 한다. 이 보다 상세한 내용은 바로 전에 적은 글을 참고하기로하고 바로 본론으로 들어가도록 하겠다.
주요일정 및 분양가
| 공고 | 청약 | 당첨자 발표 | 당첨자 서류 제출 | 계약 | 잔금납입 |
| 8월 6일 (금) | 8월 11일 (수) | 8월 18일 (수) | 8월 19일 (목) | 8월 26일 (목) | 10월 29일 (금) |
오는 수요일(11일) 대대적인 청약이 시작되고 그로부터 일주일 뒤 당첨자 발표(18일)가 있다. 당첨자 발표 후 바로 다음 날에는 당첨자 분양관련 서류를 제출(19일) 해야한다. 서류제출을 한 뒤 일주일만에 계약금을 마련해 계약(26일)을 체결한다. 계약체결 후 잔금(10월 29일) 마련 시간이 약 두달 정도 주어진다. 본청약 이후 부득이한 사정으로 생긴 잔여 분양 세대를 신속히 분양하기 위해 무순위 청약 방법을 취하는 만큼 그 진행속도도 상당히 빠르다. 분양을 준비하고 있다면, 일정에 맞춘 자금마련계획도 철저히 해야한다.
그렇다면 준비해야 할 자금이 얼마나 될까? 위 이미지를 살펴보자. 취등록세까지 포함하여 84제곱미터의 경우 약 15억, 118제곱미터의 경우 약 20억의 자금이 필요하다. 시급하게 필요한 계약금의 경우 전체 분양가(아파트 공급가+유상옵션) 금액의 20%를 마련해야 한다. 디에이치자이개포 무순위 입주자 모집 공고에 나온 분양가를 보면 솔직히 눈이 휘등그레진다. 놀란 가슴이 진정이 되지 않는다. 일반 무주택 시민이 15억, 20억 짜리 아파트 비용을 마련이 결코 쉬운 일이 아니다. 지금부터 자금 마련을 어떻게 할지 고민한 내용을 소개하겠다.
디에이자이개포 자금마련 시나리오
가. 계약금 마련 계획
1억 가량 신용대출
| 유형 | 84제곱미터 | 118제곱미터 |
| 계약금 | 289,670,000 | 385,116,000~388,986,000 |
짧은 기간 내에 1억 가량 신용대출이 가능하다는 전제하에, 84제곱미터의 경우 약 1억 9천 만원 정도의 현금을 확보하고 있어야 한다. 118제곱미터의 경우 2억 9천만원 정도의 현금 확보가 필요하다.
나. 잔금 마련 계획
주택담보대출불가
당황스럽게도 디에이치자이개포는 시세가 15억원이 넘는 주택이기 때문에 주택담보대출이 불가능하다. 따라서 안일한 생각으로 해당 물건을 담보로 대출을 계획하고 있다면 재빨리 다른 방법을 찾아야 한다.
| 유형 | 84제곱미터 | 118제곱미터 |
| 잔금 | 약 12억 (취등록세, 등기비용 포함) | 약 16억 (취등록세, 등기비용 포함) |
1. 현금 보유
영끌까지 해서 계약금을 마련했다면, 잔금을 치룰만한 그것도 10억이 넘는 현금 보유가 어려운 건 사실이다. 주담대가 막혀 있는 상황에서 잔금까지 치룰 수 있는 현금을 보유하고 있다면 가장 이상적이겠으나 이번 무순위 청약에 지원하는 99프로는 잔금을 현금으로 조달할 여력이 안될 것으로 보인다. 특히, 지원 조건에 무주택구성원만 지원이 가능하도록 한 점을 미루어보면 더더욱 그러하다.
2. 전세
현금 보유, 주담대 모두 요건이 어려운 상황에 낙심하긴 이르다. 이 물건에 거주의무요건이 없다는 점이 이 물건을 공략하는 키워드이다. 즉, 당첨 이후 계약까지 마쳤다면 곧바로 전세 세입자를 찾는 방법이 있다. 전세 시세가 분양가보다 훨씬 높은 금액으로 형성되어 있다. 84제곱미터의 경우 14억~17억 사이에 전세 호가가 매물로 나와 있다. 118제곱미터의 경우 전세호가는 21억원 이상이다. 현 시세, 호가보다 조금 낮게 전세를 내 놓는다면 기한 내에 전세 세입자를 찾을 수 있다.
디에이치자이개포는 현재 신축 아파트로 아직 등기가 나지 않았다. 미등기 아파트도 전세자금대출이 가능한가?
세간에 알려진 정보 중에 미등기 아파트는 전세자금대출을 받기 어렵다는 이야기가 돈다. 사실이 아니다. 미등기 아파트도 사용승인이 난 아파트라면 전세자금대출이 가능하다. 디에이치자이개포는 이번달 8월 부터 이미 입주가 시작됐다. 입주민 대부분이 현금을 보유해서 보유한 돈으로 잔금을 모두 지불했다고 보는 건 순진하다. 대부분은 은행 대출을 받아 들어가거나 전세, 반전세 등으로 돌려 잔금을 치루고 있다. 대출 실무에서는 미등기 아파트라 할지라도 사용검사확인증을 대신 제출하면 전세자금대출이 가능하다. 디에이치자이개포 사용검사확인증은 아래 링크에서 확인가능하다.
디에이치자이개포 사용검사확인증
3. 즉시 매매
마지막으로 필자가 고민한 최후방법으로 숨겨둔 자금 조달 카드는 전매제한이 없다는 점을 활용해 즉시 매매를 시도하는 방법이 있다. 대출 이자 부담, 전세 세입자 구하기 부담을 털어버릴 수 있는 이 방법이 오히려 나을 수도 있다. 관련해서 글 후미에 상세히 적도록 하겠다. 지난해 84제곱미터 분양권이 실거래가 신고 기준으로 30억에 매매가 이루어졌다. 양도소득세 부담으로 실제 매매 물건이 많이 없다. 하지만 매물만 있다면 해당 아파트를 사고 싶어하는 이들이 줄을 섰다. 단, 매매시 실제 마진은 3억 정도로 생각보다 많지는 않다. 3억에 10년 재당첨제한과 맞바꾸는 것이다. 10년 재당첨제한이 커보일 수 있으나, 실제로 서울 강남권에 10년 내에 아파트 분양권 당첨이 될 가능성은 하늘의 별 따기 수준이기에 사실 그렇게 고려할 부분이 아니다.
84제곱미터를 기준으로 분양가 15억 아파트를 약 30억에 즉시 매매를 할 경우, 언론이나 여타 홍보 글에는 단순 시세차익이 15억이라고 홍보를 한다. 실제로 곧바로 매매를 할 경우 15억의 시세차익이 발생하지 않는다. 80프로 가까이 양도소득세를 내야하기 때문이다. 양도소득세(지방세 포함)가 거의 10억 원이다. 실제로 손에 취는 소득은 3~4억 원 수준이다. 그럼에도 즉시매매가 매력적인 이유는 대출금리와 보유세(재산세, 종합부동산세)에 대한 부담으로부터 자유를 꼽을 수 있다.
주담대가 불가능하지만 대출을 한다 가정해, 대출금 12억 대출 금리 3%로 단순계산 했을 때, 연간 은행이자만 3천600만 원이다. 또한 보유세(재산세, 종부세)가 연간 2~3천만 원 가량이 예상된다. 전세 세입자를 구해 잔금을 치룬다고 하더라도 연간 부담해야 하는 보유세가 발목을 잡을 수 있다. 단순히 이자와 보유세를 합 할 경우 6~7천만원 가량 연간 지출할 부담으로 잡힌다. 직장인들이 디에이치자이개포 아파트를 보유한다 했을 때, 연간 6~7천만원 지출은 상당한 부담으로 작용한다. 월 5~600만원을 소득에서 주택으로 고정 지출로 잡아 놓아야 한다. 연간 지출되는 이자, 세금의 부담을 줄이기 위해서 즉시 매매도 중요한 선택지임이 틀림없다.
디에이치자이개포 무순위 청약 경쟁률 결과
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