2024년 공인중개사 시험 준비에 있어 2023년에 치뤄진 제34회 시험의 출제 경향 분석은 매우 중요한 지표가 된다. 이번 시험은 이론과 실무적 적용의 균형을 요구하며, 수험생들에게 새로운 학습 전략의 필요성을 강조됐다. 이 글에서 각 과목별로 상세한 출제 경향을 살펴보면서 제35회 시험에 대한 효과적인 준비 방향을 설정하는 데 도움이 될 것으로 생각한다..
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부동산학개론 제34회 출제 경향 분석
34회 공인중개사 부동산학개론 시험은 33회 시험에 비해 조금 더 어려운 경향을 보였다. 이번 시험은 이론 문항 30개와 계산 문항 10개로 구성되어, 지난해와 유사한 형태로 진행되었다. 주요 특징은 시간이 많이 소요되는 문장 형태의 문제가 많이 포함되어 있었고, 계산 문제는 33회보다 더 복잡했으며, 이론 문제 중 박스형식 문제가 다수 등장해 전체적으로 시간 관리가 중요한 요소로 작용했다. 특히, 약 2개의 문항은 전문적이고 실무적인 내용으로 구성되어 접근하기 어려웠다. 세법 관련 문제도 포함되어 있었으나, 2차 시험 준비생들은 상대적으로 쉽게 접근했을 것이나 1차 준비에 집중한 수험생들에게는 어려웠을 것이다. 하지만 약 20문항은 비교적 쉽게 접근할 수 있는 문제로 구성되어 있어, 철저한 준비를 한 수험생들이라면 약 60점 정도는 무난하게 얻을 수 있었을 것으로 보인다.
| 구 분 | 문항 | 비율(%) | |
| 부동산학 총론 | 부동산학 서설 | 0 | 0% |
| 부동산의 개념과 분류 | 2 | 5% | |
| 부동산의 특성 | 1 | 2.5% | |
| 소 계 | 3 | 7.5% | |
| 부동산학 각론 | 부동산경제론 | 5 | 12.5% |
| 부동산시장론 | 5 | 12.5% | |
| 부동산정책론 | 5 | 12.5% | |
| 부동산투자론 | 8 | 20% | |
| 부동산금융론 | 3 | 7.5% | |
| 부동산개발 및 관리론 | 5 | 12.5% | |
| 소 계 | 31 | 77.5% | |
| 감정평가론 | 감정평가의 기초이론 | 0 | 0% |
| 부동산가격이론 | 1 | 2.5% | |
| 감정평가의 방식 | 4 | 10% | |
| 부동산가격공시제도 | 1 | 2.5% | |
| 소 계 | 6 | 15% | |
| 총 계 | 40 | 100% | |
제35회 대비 수험전략
최근 공인중개사 시험은 종합적인 사고력을 요구하는 문제들로 구성되며, 각 영역별 내용이 유기적으로 연결되어 출제되는 경향이 있다. 이에 더해, 다양한 부동산 관련 시사 상식과 다른 과목들과의 관련성이 통합된 문제들도 자주 등장한다. 계산 문제는 단순한 풀이 방법을 넘어서 제한된 시간 내에 문제를 해결하는 능력이 필수적이며, 이를 위한 꾸준한 연습이 필요하다. 불필요하게 범위를 벗어나거나 지엽적인 내용은 과감히 포기하는 것도 효과적인 전략이 될 수 있다. 공부 시에는 기출문제를 면밀히 분석하고, 중요도에 따라 선택적으로 학습함으로써 합격률을 높일 수 있다.
민법 및 민사특별법 제34회 출제 경향 분석
제34회 공인중개사 민법 시험은 박스형 문제 14문항, 사례형 문제 11문항(박스형과 중복 1문제 포함), 단답 서술형 문제 17문항으로 구성되었고, 상급 난이도 문제가 약 8~10문항 정도 출제되어 전반적으로 어려운 시험이었다. 특히 박스형 문제와 사례형 문제는 해결에 1분 이상 소요되는 경우가 많았고, 대부분의 문제는 판례와 조문 중심으로 출제되어 시간 관리가 중요했다. 그럼에도 불구하고 기본에 충실한 수험생들은 70~80점을 확보할 수 있었다. 상급 문제를 제외한 나머지 문제들은 자주 반복되는 내용에서 출제되었기 때문이다. 앞으로의 시험 준비에서는 모든 어려운 내용을 공부하기보다는 중, 하급 난이도의 문제에 중점을 두고 공부하는 것이 중요하다. 공인중개사 시험이 절대평가 시험인 만큼, 상급 난이도 문제보다는 중, 하급 난이도 문제가 합격을 결정짓는다는 점을 명심해야 한다.
| 구분 | 문항수 | 비율(%) | |
| 민법총칙 | 권리변동 일반 | 1 | 2.5% |
| 법률행위 | 2 | 5% | |
| 의사표시 | 1 | 2.5% | |
| 법률행위의 대리 | 3 | 7.5% | |
| 무효와 취소 | 2 | 5% | |
| 조건과 기한 | 1 | 2.5% | |
| 소 계 | 10 | 25% | |
| 물권법 | 물권법 일반 | 2 | 5% |
| 물권의 변동 | 2 | 5% | |
| 점유권 | 1 | 2.5% | |
| 소유권 | 2 | 5% | |
| 용익물권 | 3 | 7.5% | |
| 담보물권 | 4 | 10% | |
| 소 계 | 14 | 35% | |
| 계약법 | 계약의 의의 및 성립 | – | – |
| 계약의 효력 | 2 | 5% | |
| 계약의 해제 및 해지 | 1 | 2.5% | |
| 매매 | 5 | 12.5% | |
| 교환 | – | – | |
| 임대차 | 2 | 5% | |
| 소 계 | 10 | 25% | |
| 민사특별법 | 주택임대차보호법 | 1 | 2.5% |
| 상가건물 임대차보호법 | 1 | 2.5% | |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 | 1 | 2.5% | |
| 가등기담보 등에 관한 법률 | 1 | 2.5% | |
| 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 | 2 | 5% | |
| 소 계 | 6 | 15% | |
| 총 계 | 40 | 100% | |
제35회 대비 수험전략
최근 공인중개사 시험의 출제 경향은 박스형 문제가 주를 이루고 있으며, 이러한 문제들은 대부분 지문 세 개로 구성되어 있어 한 지문이라도 모르면 정답을 찾기 어렵게 설계되어 있다. 따라서 정확한 지식이 중요하다. 시험이 전반적으로 어려워지고 있음에도 불구하고, 상급 난이도의 문제는 약 8~10문제 정도만 출제되며 나머지 30~32문제는 중, 하급 난이도로 출제되고 있다. 이에 따라, 수험생들은 기본 개념에 충실하며 정확하게 이해하고, 반복 학습을 통해 정확성을 높이는 공부 방법을 채택해야 한다.
중개사법령 및 실무 제34회 출제 경향 분석
중개사법령 및 실무에서는 세부적이고 지엽적인 문제가 3~4문제 출제되어, 예년에 비해 난이도가 상대적으로 높았다. 총 40문제 중에서 공인중개사법령과 관련된 문제가 24개 출제되었는데, 이 부분은 매우 쉽게 출제되어 최소 합격 점수를 확보하기에는 용이했다. 그러나 부동산거래신고 등에 관한 법령과 관련된 8문제, 그리고 중개실무와 관련된 8문제는 좀 더 깊이 있게 출제되었다.
| 구분 | 문항수 | 비율(%) | |
| 공인중개사법령 | 총칙 | 2 | 5% |
| 공인중개사제도 | 1 | 2.5% | |
| 중개사무소개설등록 및 결격사유 | 2 | 5% | |
| 중개업무 | 6 | 15% | |
| 중개계약 및 부동산거래정보망 | 1 | 2.5% | |
| 개업공인중개사의 의무 및 책임 | 1 | 2.5% | |
| 손해배상책임과 반환채무이행보장 | 2 | 5% | |
| 중개보수 | 1 | 2.5% | |
| 협회, 교육, 보칙 등 | 2 | 5% | |
| 지도 · 감독 및 행정처분 | 3 | 7.5% | |
| 벌칙(행정벌) | 1 | 2.5% | |
| 부동산거래신고 등에 관한 법률 | 8 | 20% | |
| 공인중개사법령 종합문제 | 2 | 5% | |
| 소계 | 32 | 80% | |
| 중개실무 | 중개대상물조사 및 확인 | 3 | 7.5% |
| 개별적 중개실무 | 5 | 12.5% | |
| 중개실무 종합문제 | 0 | 0% | |
| 소계 | 8 | 20% | |
| 총계 | 40 | 100% | |
제35회 대비 수험전략
최근 5년 간의 출제 경향에 맞춰 이번 중개사법령 및 실무 역시 말장난이나 억지 지문 없이 출제되었다. 이 시험은 단순 암기보다는 법령의 정확한 이해에 중점을 두고 출제되었으며, 특히 민법 관련 3문제는 대법원 판례를 바탕으로 출제되어 1차와 2차 시험을 모두 준비한 수험생들에게 유리했다. 현 시험 출제 방식은 단순 암기식 학습이 효과적이지 않음을 보여주며, 법령과 관련된 이론을 깊이 이해하고 다양한 사례에 적용하는 수험 준비가 필요하다. 일부 암기가 필요한 내용도 문제를 풀면서 자연스럽게 숙지할 수 있으며, 기본적인 학습에 충실하는 것이 합격으로 가는 가장 확실한 방법이 될 것이다.
부동산공법 제34회 출제 경향 분석
이번 부동산공법에서 박스형 문제는 14문항, 올바른 답을 고르는 유형의 문제는 25문항으로 전체 문제 중 상당한 비중을 차지했다. 이러한 유형은 문제 풀이에 많은 시간을 필요로 하기 때문에, 수험생들이 시간 관리에 부담을 느꼈을 것이다. 더욱이 대부분의 수험생들이 예상하지 못한 상급 난이도의 문제가 12문항 정도 출제되어 시험의 체감 난이도가 상당히 높았다. 작년과 마찬가지로 이번 시험에서 과락을 피하는 것은 크게 어렵지 않았으나, 60점 이상을 달성하기는 쉽지 않았을 것이다.
| 구 분 | 문항수 | 비율(%) |
| 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 | 12 | 30% |
| 도시개발법 | 6 | 15% |
| 도시 및 주거환경정비법 | 6 | 15% |
| 건축법 | 7 | 17.5% |
| 주택법 | 7 | 17.5% |
| 농지법 | 2 | 5% |
| 총 계 | 40 | 100% |
제35회 대비 수험전략
간단한 문제보다는 복잡한 지문과 분석이 필요한 문제가 늘어나는 경향을 고려하여, 법령에 대한 깊은 이해와 함께 암기가 필요한 학습 방법을 채택해야 한다. 이를 위해 기초 이론 과정에서 각 법령의 기본 구조와 용어를 철저히 익히고, 이론 과정을 통해 법령을 이해하며 핵심 사항을 암기해야 한다. 이후 문제 풀이 과정에서 출제 유형을 파악하고 지문 분석 능력을 키우는 단계적 학습이 필요하다.
부동산공시법 제34회 출제 경향 분석
제34회 부동산공시법 시험은 기존에 자주 출제되던 문제들에 더해, 복잡한 법조문을 다룬 문제들이 여럿 포함되어 전반적으로 난이도가 높아졌다. 공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률에서는 축척 변경, 중앙지적위원회 구성과 같이 수업에서 주로 다루지 않는 지엽적인 내용이 포함되어 어려움을 주었고, 부동산등기법 역시 등기 권리의 순위, 등기신청의 첨부정보, 구분건물의 등기 등 깊은 이해가 필요한 문제들로 구성되었다. 그럼에도 불구하고 나머지 문제들은 핵심 주제들에서 출제되어, 꾸준히 공부한 수험생들에게는 비교적 풀기 수월했을 것이다.
| 구 분 | 문항수 | 비율(%) | |
| 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 | 지적제도의 총칙 | – | – |
| 토지의 등록 | 2 | 8.3% | |
| 지적공부 | 2 | 8.3% | |
| 토지의 이동 및 지적정리 | 4 | 16.7% | |
| 지적측량 | 4 | 16.7% | |
| 소계 | 12 | 50% | |
| 부동산등기법 | 등기제도 총칙 | 1 | 4.2% |
| 등기의 기관과 설비 | 1 | 4.2% | |
| 등기절차 총론 | 5 | 20.8% | |
| 각종 권리의 등기절차 | 3 | 12.5% | |
| 각종의 등기절차 | 2 | 8.3% | |
| 소계 | 12 | 50% | |
| 총 계 | 24 | 100% | |
제35회 대비 수험전략
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률의 경우, 기존 기출 중요 주제들을 기반으로 준비하면 완벽한 점수는 아니더라도 목표 점수 획득이 가능하다. 부동산등기법은 최근 등기절차 총론을 각론에 적용하는 유형의 문제가 지속적으로 출제되고 있다. 이에 등기절차의 기본을 이해하고 이를 개별 등기 사례에 적용하는 방식으로 학습하면 안정적인 성적을 얻을 수 있다. 부동산공시법 학습은 국가기관의 절차적 흐름 이해와 이를 개별 업무에 적용하는 꼼꼼한 접근이 필요하며, 단기간에 마스터하기보다는 장기적인 학습 전략이 필요하다. 제35회 시험에서도 이러한 출제 경향이 유지될 것으로 보이므로, 장기적인 학습 계획과 충분한 문제 적용 훈련으로 준비한다면 좋은 결과를 기대할 수 있을 것이다.
부동산 세법 제34회 출제 경향 분석
제34회 세법 시험은 제33회에 비해 난이도가 다소 낮아졌다. 이번 시험에서는 자주 출제되지 않는 지엽적인 문제와 조세총론에서 난이도가 있는 2문제가 포함되었으며, 계산 문제도 이전 시험과 마찬가지로 2문제씩 출제되었다. 대부분의 문제는 평소 학습한 내용에서 나왔기 때문에 크게 어렵지 않았을 것이다. 하지만, 종합적인 내용을 다룬 문제들이 여럿 출제되어 전반적인 체감 난이도는 중상 정도였다고 볼 수 있다. 과거 기출문제와 비교했을 때 출제 분야에 큰 차이는 없었고, 세법 전체 단원에서 골고루 문제가 출제되었다. 특히, 종합소득세와 양도소득세 계산 문제는 공인중개사 시험을 준비하는 수험생들에게 상당히 어려웠을 것으로 생각된다.
| 구분 | 문항 수 | 비율(%) | |
| 조세총론 | 조세의 기초 | – | – |
| 납세의무의 성립, 확정, 소멸, 확장 | 2 | 12.5% | |
| 조세우선권 및 배당순서 | – | – | |
| 조세불복절차 | – | – | |
| 소계 | 2 | 12.5% | |
| 지방세 | 취득세 | 2 | 12.5% |
| 등록면허세 | 2 | 12.5% | |
| 재산세 | 2 | 12.5% | |
| 소계 | 6 | 37.5% | |
| 국세 | 종합부동산세 | 2 | 12.5% |
| 종합소득세 | 1 | 6.25% | |
| 양도소득세 | 5 | 31.25% | |
| 소계 | 8 | 50% | |
| 총계 | 16 | 100% | |
제35회 대비 수험전략
제34회 공인중개사 시험의 세법 부문은 단순 암기식 학습으로는 좋은 성적을 기대하기 어렵다는 것을 보여주었다. 법의 체계를 정확히 이해하고 기본에 충실한 학습 방법을 채택해야 합격 점수 이상을 얻을 수 있을 것이다. 제35회 시험을 준비하는 수험생들은 세법의 전체적인 내용과 특히 양도소득세, 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 자주 출제되는 주제를 깊이 있게 숙지해야 한다. 또한 단일 세금 문제가 아니라 취득, 보유, 양도 전 과정을 포괄하는 입체적인 종합문제가 더 많이 출제될 것으로 예상된다.
맺음말
제34회 공인중개사 시험 분석을 통해 우리는 수험 준비에 필요한 중요한 통찰을 얻을 수 있다. 각 과목별 출제 경향을 면밀히 파악하고, 이를 바탕으로 철저하게 준비함으로써 제35회 시험에서 보다 나은 성과를 기대할 수 있다. 이론적 이해와 실무적 적용의 조화를 이루고, 다양한 문제 유형에 대해 꾸준히 연습하는 것이 성공적인 시험 결과를 얻는 데 결정적인 역할을 할 것이라 확신한다.