“집 하나는 시골에 있는 낡은 집이고, 하나는 제가 사는 집이니 1주택자 아닌가요?”
2026년 2월, 세무 상담 창구에서 가장 많이 들리는 하소연입니다. 안타깝게도 정부의 답변은 “아니오, 당신은 다주택자입니다”일 확률이 높습니다. 최근 이재명 대통령이 “주택 시장의 비정상을 정상화하고, 투기 수요를 원천 차단하겠다”며 강력한 드라이브를 걸고 있기 때문입니다.
과거에는 통용되던 ‘관행’이나 ‘꼼수’가 2026년 현재는 통하지 않습니다. 주택 수 산정 기준이 그 어느 때보다 까다로워졌기 때문입니다. 다주택자 기준, 단순히 집 개수만 세고 있다가는 나중에 감당 못 할 세금 고지서를 받게 됩니다.
오늘 이 글에서는 세목별(취득세, 양도세, 종부세)로 완전히 다른 주택 수 계산법과, 2026년 2월 현재 반드시 주의해야 할 ‘함정’들을 파헤쳐 드립니다. 7분만 투자해서 내 재산을 지키세요.
1. 왜 ‘다주택자 기준’이 헷갈릴까? (세목별 3단 콤보)
많은 분이 범하는 가장 큰 실수는 “나 집 2개야”라고 단순하게 생각하는 것입니다. 하지만 대한민국 세법은 그렇게 단순하지 않습니다. 내가 낼 세금의 종류에 따라 주택을 세는 방식이 ‘그때그때 다릅니다’.
이 흐름을 이해하지 못하면 세무 전략을 짤 수가 없습니다.
① 취득세: 세대 기준이 핵심
새로운 집을 살 때 내는 취득세는 ‘주민등록표상 세대’가 기준입니다. 나와 배우자는 주소가 분리되어 있어도 무조건 동일 세대로 봅니다.
- 핵심: 자녀가 30세 미만이고 미혼이라면, 따로 살아도 부모와 같은 세대로 묶여 다주택자가 될 수 있습니다. (단, 중위소득 40% 이상 등 소득 요건 충족 시 별도 세대 인정)
② 양도세: ‘실질’이 중요하다
집을 팔 때 내는 양도세는 국세이며, 다주택자 중과세의 핵심 타깃입니다. 등기부등본상의 용도보다 ‘실제 주거용으로 사용했는가’를 따집니다.
- 주의: 상가로 등록된 건물이라도, 내부를 개조해서 살림을 살고 있었다면 주택으로 카운트되어 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다.
③ 종부세: 인별 과세 원칙
종합부동산세는 세대 합산이 아닌 ‘개인별’로 주택 수를 셉니다. 부부가 각각 집을 한 채씩 가지고 있다면, 종부세에서는 각각 1주택자로 보아 세 부담이 줄어들 수 있습니다.
- 변수: 다만 1세대 1주택 단독 명의자에게 주는 고령자/장기보유 공제 혜택을 받으려면 부부 합산 주택 수를 따져봐야 합니다.
[지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율), 시행 2026. 1. 2.] 2026년 달라진 종부세율표 및 공정시장가액비율 확인하기
2. 2026년 2월, 이재명 정부에서 강화된 ‘다주택자 함정’ 3가지
현재 정부의 기조는 명확합니다. “주거용으로 쓰면 다 주택이다.” 애매한 회색지대가 사라지고 있습니다. 특히 다음 3가지는 반드시 체크해야 합니다.
함정 1: 주거용 오피스텔과 분양권
“오피스텔은 업무시설이니까 주택 아니지 않나요?” 이 말은 옛말이 되었습니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 취득세 산정 시 주택 수에 무조건 포함됩니다. 또한 아파트 분양권과 입주권 역시 대출 규제나 청약뿐만 아니라, 양도세 계산 시에도 주택 수에 포함되어 기존 주택을 팔 때 비과세를 날려버리는 주범이 됩니다.
- 2026년 체크포인트: 최근 정책 방향은 오피스텔을 주거용으로 사용하면서 전입신고를 하지 않는 ‘꼼수’까지 적발 시스템을 강화하고 있습니다.
함정 2: 시골집(농어촌 주택)의 배신
부모님께 상속받거나, 은퇴 후를 위해 사둔 시골집. 흔히 1가구 2주택 비과세 특례가 적용된다고 알고 계십니다. 하지만 조건이 매우 까다롭습니다.
- 읍/면 지역 소재
- 기준시가 3억 원(수도권 밖) 이하 (2026년 공시가격 상승 반영 확인 필요)
- 보유 기간 3년 이상 등 위 조건을 하나라도 어긋나면, 서울의 똘똘한 한 채를 팔 때 다주택자 중과세(기본세율 + 20~30%p)를 맞게 됩니다.
함정 3: 상속 주택의 ‘기간 제한’
의도치 않게 부모님의 사망으로 주택을 상속받아 다주택자가 된 경우입니다. 보통 상속 개시일로부터 5년간은 주택 수에서 제외해 주지만(종부세 기준 등), 이 기간이 지나면 가차 없이 다주택자로 분류됩니다.
- 전략: 공동 상속의 경우 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 봅니다. 지분이 같다면 주택 거주자 → 최연장자 순으로 주택 수를 몰아줍니다. 이를 활용해 무주택자인 자녀가 상속받게 하는 것이 유리할 수 있습니다.
3. 다주택자 꼬리표 떼는 ‘주택 수 다이어트’ 전략
그렇다면 2026년 현재, 이 무서운 다주택자 기준에서 벗어나거나 피해를 최소화하려면 어떻게 해야 할까요?
전략 1: ‘일시적 2주택’ 비과세 골든타임 사수
이사를 위해 새집을 사고, 헌 집을 파는 과정에서 잠시 2주택이 된 경우입니다.
- 종전 주택 처분 기한: 현재 규제지역 여부에 따라 2년 또는 3년의 처분 기한이 주어집니다. 이 기한 내에 팔지 못하면 비과세는커녕 중과세 대상이 됩니다. 정부가 시장 상황에 따라 이 기간을 조절하므로 최신 발표를 꼭 확인해야 합니다.
전략 2: 주택임대사업자 등록 (실익 따져보기)
과거처럼 혜택이 많지는 않지만, 여전히 소형 주택이나 장기 임대(10년 이상)의 경우 종부세 합산 배제 등의 혜택이 살아있는 경우가 있습니다. 하지만 의무 기간을 지키지 못하면 과태료(3천만 원)와 감면받은 세금을 모두 토해내야 하므로 신중해야 합니다.
전략 3: 멸실 인정 받기
너무 낡아서 살 수 없는 폐가 수준의 주택을 보유하고 있다면, 지자체에 신고하고 ‘멸실 등기’를 하세요. 건물이 사라지고 토지만 남게 되면 주택 수에서 제외되어 다주택자 굴레를 벗을 수 있습니다.
마치며: “몰랐다”는 핑계는 통하지 않습니다
부동산 세금은 “아는 만큼 아끼고, 모르는 만큼 뜯기는” 냉정한 영역입니다. 특히 2026년 이재명 정부 하에서는 ‘다주택자’에 대한 기준과 과세가 그 어느 때보다 엄격하게 적용되고 있습니다.
오늘 정리해 드린 취득세(세대), 양도세(실질), 종부세(인별) 기준을 머릿속에 꼭 넣어두세요. 그리고 집을 사거나 팔 계획이 있다면, 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 세무 전문가와 상담하여 내 주택 수가 몇 개로 잡히는지 시뮬레이션해봐야 합니다.
지금 여러분의 상황은 어떠신가요? 애매한 오피스텔이나 상속 지분 때문에 고민이신가요? 댓글로 여러분의 궁금증을 남겨주세요. 간단한 내용은 대댓글로, 복잡한 사례는 다음 포스팅 주제로 선정하여 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.